澳洲要盖一套房子,在最开始的时候要准备哪些?

1 初步的咨询 The initial consultation

选定一家建筑公司, 和architect/building designer 讨论(多大的地,建筑面积多大,需要多少的bedroom,其他房间需要如何设计) 一开始的最初咨询是免费的,然后是签合同出设计图,设计图和建筑造价一般是按多少钱/m2 来计算的。

2 场地分析 Site Analysis

房屋设计师会根据房主的土地,提供一份分析报告,与房东讨论地块是否有什么限制restrictions,周边的assets房子的朝向问题,风向,树影等一系列问题

设计师需要有个细节报告 a detailed survey report,通常这个是由surveyor标注出来

房东通常需要自己准备好这些关于房子的报告,比如:

  • BAL – Bushfire Attack Levels
  • S32 land contract
  • estate covenants and restrictions and guidelines

3 初步设计 Initial Design

设计师根据这些房东提供的材料和当地政府的规定,在满足房东要求的情况下去设计。
可以去 www.land.vic.gov.au 查看 free property reports, 这里可以查到关于此处地方的所有有关信息。
在出全部设计图之前,设计师会提供一些草图,其中 包括 all floor plans 地形图, elevations 正视图, a three dimensional rendering of the proposed building 3d效果图. 然后房东可以得到一个关于房子建造的轮廓。

4 草图阶段 Developed Design(包括 设计的批准planning approval和建筑许可证 building permit)

此阶段,设计师需要提供好所有的初步设计图纸 a preliminary set of house plans(包括 site plan,floor plan & elevations)
房东可以根据这些设计图,和设计师沟通所有的细节,所有的这些的设计图在此阶段都需要标准好尺寸,房间面积
通常这些plan和elevations的比例是 1:100, site plan一般是 1:200 在房东同意初步设计以后,所有的设计图要根据和房东沟通后,设计出所有的细节。
在此时,通常会让builder也一起加入进来讨论施工方面的问题,builder会根据初步设计提供一个初步的报价 an initial quote/ estimate on build costs。builder也会在设计过程中提供一系列的建筑方案,在满足要求的情况( both standard, quality and conten)下。
通常情况下一些builder也会提供所有服务,包括 design or architectural services,通常我们叫他们 design and construct builders

5 具体设计图阶段 Working drawings

一般一个房子的设计图包括如下

  • Site Plan 场地图
  • Floor Plan/s 建筑平面图
  • Elevations 立面图
  • Sectional details 细节图
  • Electrical plan 电线图
  • Floor Coverings 地面覆盖
  • Slab and/or sub floor plans 地基设计图
  • Structural notes 建筑标准

在这个阶段,通常包括

  1. all relevant structural engineering requirements,
  2. estate covenant modifications,
  3. possible Alternate Building Solution notes
  4. 6 star energy efficiency product variations 所有设计必须满足NCC的要求, building certifier才会比准building permit (Form 2)

如果过程种有需要改变的,最好在批准前沟通好,在拿到 “Approved for Construction”后就可以开工。
如果过程中有任何结构上的改变,还需要building certifier 再次approve。